Hiện nay có tình trạng đất được sử dụng khá lâu đời nhưng người sử dụng đất vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay thường gọi là sổ đỏ. Nguyên nhân có thể do đất không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật hoặc do người sử dụng đất chưa tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ hoặc một nguyên nhân cụ thể nào đó. Trong trường hợp này, liệu người sử dụng đất có thể lập di chúc không? Pháp luật quy định về việc lập di chúc đối với đất chưa có sổ đỏ như thế nào?
1/ Quyền thừa kế đất đai:
Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Quyền thừa kế:
“Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc”.
Như vậy có thể hiểu Quyền thừa kế bao gồm quyền của người để lại tài sản lẫn quyền của người hưởng di sản – tức quyền được hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng (di chúc miệng chỉ được lập trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản; sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ).
* Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đất đai:
Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.”.
Bên cạnh đó, tại điểm c khoản 3 Điều 27 còn quy định:
“c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;”
* Điều kiện thực hiện quyền thừa kế:
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất,…
– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
(Nguồn ảnh: Internet)
2/ Đất chưa có sổ đỏ có được lập di chúc không?
Người dân thường có tâm lý lựa chọn hình thức lập di chúc có công chứng vì cho rằng di chúc được công chứng sẽ có giá trị pháp lý. Theo quy định của Luật công chứng, khi muốn công chứng di chúc thì người lập di chúc phải có sổ đỏ; trường hợp không có sổ đỏ, công chứng viên sẽ từ chối công chứng di chúc.
Tuy nhiên, về nguyên tắc pháp lý, di chúc là ý chí của người để lại di chúc, và việc tài sản không hoặc chưa có đủ giá trị pháp lý sẽ không làm hạn chế quyền của người để lại di chúc. Giả sử trong trường hợp, tài sản không đủ cơ sở để xác định đó là tài sản thuộc quyền sở hữu/sử dụng của người để lại di sản thì di chúc đó sẽ không phát sinh hiệu lực, và theo đó cũng sẽ không làm phát sinh, chấm dứt hay thay đổi quyền và nghĩa vụ của người để lại di chúc hoặc người hưởng di sản; và ngược lại, nếu có đủ cơ sở để xác định tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người để lại di sản thì di chúc sẽ phát sinh hiệu lực và được phân chia theo đúng nội dung di chúc đó.
Nội dung quy định tại Điều 1, Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP quy định về việc xác định quyền sử dụng đất là di sản cũng đã nêu rõ tinh thần này.
Trường hợp 1: Đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau thì quyền sử dụng đất đó được xác định là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế:
+ Giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Trường hợp 2: Đất do người chết để lại mà người đó không có sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó trong những trường hợp sau:
+ Có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp sổ đỏ (đủ điều kiện cấp sổ đỏ);
+ Không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất;
+Trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó;
+ Từ những căn cứ nêu trên có thể thấy, cho dù đất chưa có sổ đỏ thì người sử dụng đất vẫn có thể lập di chúc. Lúc này, để đảm bảo hiệu lực của di chúc, người lập di chúc có thể nhờ người làm chứng di chúc theo quy định pháp luật.
Công ty Luật Minh Phi
